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  • 多城延期供地,新土拍游戏规则隐现

    始自2004年的土地招拍挂制度,是一项从上至下的游戏,历经价高者得、限地价、限房价,再到双限双竞、双限多竞,甚至摇号,花样繁多。

    无论规则如何变化,不变的却是地价从未下跌,在首轮集中供地中,这场地方政府和地产商的利益博弈,演变到了高潮。

    22个城市收金超万亿,平均地价过万/平,较2020年上涨15%,但开发商多数无钱可赚,无奈“躺平”,不想拿地了。

    8月11日,地产股迎来久违的大涨,市场传言,土拍规则将要调整。

    仿佛久旱甘霖,多位地产商及机构人士表示,调整的方向很可能是稳地价,缓解房企的利润空间被压缩。

    “多个城市土地出让中止、延期,说明肯定是要调整了”。业内人士认为,要落实房住不炒,稳地价是重中之重。而地价、房价联动的调控机制,本也是房地产长效机制的应有之义。

    土拍调整预期

    地产股的暴涨突如其来。

    8月11日早盘,保利、金地、金科一度涨停;内房股也悉数上涨,华润置地、融创等涨幅超11%。截至收盘,万科A、中交、招商蛇口、华侨城A等涨幅均超过5%。

    这不同寻常的现象,指向了一则市场传言:土拍政策将要调整,溢价率不得超过15%,不得抬高底价、竞自持等增加实际地价。

    多位业内人士表示,首批集中供地后,地价不跌反涨,若政策调整,对开发商是利好。

    此前的7月22日,国务院副总理韩正出席有关房地产的会议提到,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则。

    “我们最近都收到了风声,说土拍规则要调整,但还没看到具体的措施,”深圳一家本地开发商说。

    另一家龙头开发商则表示,目前没有确切消息,都是投资圈子里在传,但从近期各地政府的动作来看,规则调整的可能性比较大。

    从8月5日开始,多个城市土地出让中止或延期,让政策调整的预期变得更强烈了。

    8月6日,深圳暂停原定8月9日出让的第二批次集中供地,共计22宗,已交纳的保证金也原路退回;

    8月10日,天津宣布其第二批集中供应的61宗地块,拍卖活动延期,限价也有所下调;

    8月11日,青岛发布公告,将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖,再次实施公开出让时间,公告另行通知。

    除此之外,其他5座已发布二次供地信息的城市中,上海仍未确认具体出让时间;杭州、苏州均到9月前后才进行。

    在谈及深圳土拍中止时,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,首批集中供地,没有实现稳地价的预定目标。深圳溢价率最高达45%,楼面价最高达7万元/平。第二批供地需要调整,避免再推高地价。

    中信证券分析师陈聪也认为,在第一批供地溢价率过高,竞争过于激烈的背景下,对地方土地供给机制的调整,是大势所趋。

    事实上,一些城市已着手酝酿调整拍地竞买规则。

    天津在二次集中供地的补充公告中,要求竞买企业必须具备开发资质;需要股东合规提供资金来源承诺、企业资信证明等;必须由自有账户交纳竞买保证金。

    此外,61宗地块的最高限价也有所下调,住宅用地溢价率不得超过15%。上述规则,与网传的信息趋于一致。

    “稳地价不是空话”

    首批集中供地后,开发商群体陷入了集体困境:大部分地块,都很难盈利,尤其是在杭州、北京。

    原因在于地价普遍上升了。中原数据显示,首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率达到14.7%,楼面价平均达10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。

    与此同时,大部分城市都对新房销售进行了限价,两相挤压下,房企的利润空间被大大压缩了。

    杭州滨江董事长戚金兴率先公开表示,滨江在杭州这批拿的地,努力才能做到1%-2%的净利率,得到了很多房企的附和。

    宋都股份因怕亏损,选择直接退地,还与意向合作方祥生、宝龙各执一词,走进了罗生门。

    某一线城市开发商透露,该市收金千亿的首批集中土拍,其实也没有利润。根据某龙头房企的极限测算模型,即最快开发、最快销售,并基于所有购房者全款、一次售罄的前提下,都至少要亏损3个点。

    明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,首批集中供地利润太薄,第二轮供地如果继续采取此前的模式,多数企业拿地会造成风险,不拿地又会造成地方收入下滑,是“双输”局面。

    “稳地价并不是一句空话”,中信证券认为,部分城市成交溢价率缺乏约束,土地市场竞争缺乏必要的门槛,尤其是土地成交达到限价之后转而竞自持面积,其实质是推高商品房部分的地价,并不符合稳地价的政策精神。

    近期厦门、长春、无锡完成第二批集中供地,市场热度较首批供地均有所下滑。

    温州、金华、舟山等楼市表现较好的华东城市,出现了流拍;北京、深圳,开发商报名积极性不足。

    多方博弈之下,土拍政策的调整方向隐现——稳定地价,由“控溢价”向“控实际地价”转变。

    “限制溢价率只是一方面,这次可能会是一个多方面的调整,整体趋势是稳地价,或者说不让地方来哄抬地价,”深圳一名开发商分析。

    58安居客房产研究院分院院长张波认为,新一轮供地规则调整,强调更细致深化房地联动调控机制,即地价和房价之间的传导性,给房企留出合理利润空间,保障项目品质。

    而房企重获利润空间的条件是,必须以更健康的模式、更高的标准来完成土地的开发建设。

    多年来,坊间对于高房价的批评和反思从未停歇,而高房价的背后,往往是高地价。

    而若此次土拍再调整,当是对房地产调控长效机制的落实,在新房限价,二手房指导价政策的基础上,让房价、地价联动起来。

    另一重意义,则是对房地产利益链的重构,使政府、房企、银行、购房者,多方利益达到新的平衡。

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    作者:admin  发布时间:2021-08-19  点击数:

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